荒唐的盛世谁支撑？当中国经济只剩下了房地产

9月13日，《南方周末》报导“温州炒房团成了弃房团”，称房主们放弃了上万套正付按揭或抵押给银行的住宅及经营性房产，按每套100平米计算，已经超过2012年温州全年新盘供应量。

　　由于温州的炒房资金几乎全部来自民间资本，因此它是否会成为泡沫破裂的第一块多米诺骨牌，其他地区还心存侥幸。但无论这一泡沫在短期内是否破裂，盘点 中国这一独领风骚的“支柱产业”，以及围绕其发生的种种悲剧、闹剧，只会觉得中国这一“盛世”前面无论如何要加上“荒唐”二字。

美国地产公司前八强

“最受尊敬的地产公司”Centex

Centex 公司成立于1950年。公司业务相对多元化，涉足的领域包括：住宅建设，金融服务，建筑产品，建筑服务和投资地产。目前Centex公司已经 成为美国主要的建筑及服务、住宅建设、金融服务公司。公司的总资产已经超过100亿美元。在财富杂志评选的“美国最受人尊敬的公司”中，Centex公司 名列民用住宅行业第一名。自从1969年上市以来，Centex公司从来没有在年报或者季度报告中记载过大的亏损。目前，该公司拥有大约18000名员 工。在美国和英国，Centex公司一共拥有超过1500个办公地点和建筑项目。到2004年为止，Centex公司成为美国惟一一个从1968年开始就 一直保持由“Professional Builder”杂志评选的全美十佳住宅开发商的公司。

美国四大房地产企业发展历程之Pulte Homes

成 立于1956年的Pulte Homes公司是美国四大房地产公司之一。Pulte Homes公司过去50年里累计建筑了33万套住房，客户市场地域遍及美国大陆本土、阿根廷、墨西哥、波多黎各，总计44个，年销售额高达90.5亿美 元，拥有42.94亿美元土地储备。

Pulte Homes公司的主营业务是居民住房业务，几乎涵盖所有的居民住房市场，包括首次置业、二次置业、三次置业住房，老年人住房以及国际房地产市场。同时，Pulte Homes公司还经营地产金融服务、建筑材料生产、物业服务业务。

Pulte Homes公司奉行一贯的价值理念：在最佳的地点为居住者提供超一流的住房和服务！公司的口号是：一旦加入我们的家庭（购买Pulte住房），客户就将享有Pulte提供的终生服务！

美国四大住宅企业客户细分模式分析

任何一家优秀公司的成功都是对客户价值准确把握的结果。客户价值的入口是科学的客户细分。美国四大房地产商中，Pulte Homes的客户细分最科学、最细致、最成功，个人认为其他三家公司的细分方法与Pulte Homes存在一定差距，非常值得同行们借鉴。

一、Pulte Homes：体现了很强的客户导向

美国三大房地产公司的客户细分模式

Lennar：双营销客户细分模式

Lennar一直通过标准化和定制化的结合来实现市场细分的多元化。Lennar提出了面向多元化客户定位的双营销模式：“应有尽有”（Everything Included）和“设计工作室”（Design Studio）。

“应有尽有”是指Lennar事先设计好系列化的完整的住宅，让客户从中挑选。Lennar提供了丰富的产品线：面向首次置业的经济住房、独立门户式住 宅、连排式住宅、豪华型住宅、古典住宅以及其他个性化的住宅产品。“应有尽有”提供的是标准化的选择：客户购买房屋是一个看得见的过程，因为事先已经有标 准化的样品房，客户有购买需要的时候能够很快看到；向客户提供的住宅产品是个性化的，但不是定制化的；由于住宅产品是标准化的设计，所以生产周期是可预期 的，这会节省客户大量的时间和精力。

绿色住宅，美国地产商的新欢

仅仅几年前，美国许多建造绿色低碳住宅的开发商还不敢大肆宣扬他们的绿色设施，因为那样可能会让绝大多数买主联想到住宅质量较低，或者其设计让人不舒适。但是今非昔比，现在开发商都相信购屋者的品味已经改变。

美国地产商弗兰克·麦肯尼投资2900万美元在佛罗里达州开发绿色低碳豪宅，豪宅二楼与一楼间有水瀑，透过室内透明的地面玻璃可以看到水在脚下流淌。　　

经纪人Open House要注意的安全问题

1. 在open house之前，先去查看这个房子，查看所有的房间，找到逃生的路径。

2. 总是找另一个人和你一起open house。

3. 如果看到很奇怪的车从门前经过，给警察局打电话。

4. 检查手机的信号，把求助号码设置成快捷拨号，在必要时使用。

湾区Realtor Board 网址大全

California Association of Realtors: http://www.car.org/

National Realtor Borad:  http://www.realtor.org

California Association of Realtors: http://www.car.org/

楼市前车之鉴：美国、日本房地产泡沫危机回顾

       1926年／美国、2008年／美国


　　上世纪20年代中期，佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。


　　在1923年-1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。房价以每年超过一倍左右的幅度疯狂增长。1925年时，仅有7.5万人口的迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，2.5万名地产经纪人。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。


　　但在1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀，或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，从而引发了华尔街股市的崩溃，最终导致20世纪30年代的世界经济大危机。

影响美国商业地产十大问题

美国得克萨斯A&M大学房地产中心首席经济学家Mark G. Dotzour博士，在最新的一份报告中指出了影响2007年及未来美国商业房地产建设的一些关键性问题。

       1.公司利润增长放缓很可能减少市场对写字楼、工业和零售物业的吸纳能力

　 　过去四年，企业利润以两位数的速度增长，但随着利率、油价和劳动力成本的上升，利润的增长将有所放缓。标准普尔(S&P)在8月份的经 济预测报告中指出，未来三年S&P500指数成分股每股净利润的年增长率将不超过2%。在这种情况下，企业管理层将花费更多精力控制成本，并降低 雇员数量的增长速度。

建筑类(Contractor)执照

在加州, 房屋装修,改建,加建等项目, 如果涉及金额超过$500块美金, 州政府规定, 提供建筑的承包商需要有 建筑执照,Contractor's License.  如果违反这个规定, 无照做工的承包商要被罚款$200 到 $15,000.


无照的工程承包商也许价格便宜,但是他们没有保险,如果在装修的房子里发生事故. 请他们做工的屋主要负责. 所以, 建筑执照对双方都是有必要的.

执照的种类,在加州一共有 43种执照,  涉及到了几乎所有根房子有关的项目,从地基,地板,到房顶都有.

地产经纪人市场宣传

作为服务行业的地产中介，除了服务质量本身的优质外，市场宣传必不可少。最好的宣传就是口碑，给这个客户提供让人满意的服务，这个客人会向他/她的朋友推荐的。口碑和推荐需要时间的积累，不能操之过急。 除了推荐，或者刚开始的经纪怎么打开市场呢？

有些经纪人会去打电视，电台，报纸和黄页的广告。这些媒体 广告可以覆盖很广泛的人群，但是费用也相对很高。所以，要打这些广告，最好做好充分的准备。一是自身的素质要足够好，广告出去后，会有很多询问，你是否可 以处理所有的问题？知道怎么和不同的客户打交道？ 另外，就是广告要持续大范围的打才有效果，目的就是让潜在客户记住你。 有些经纪在报纸上打了一个月，感觉成本太高，停了。过了一段时间，觉得还是需要再打广告，又开始打， 这样效果很差。因为你打广告的时候， 客户不一定需要你的服务， 等到客户需要的时候，再找你发现找不到了。 总而言之，做市场要先有计划， 根据市场的反馈调整计划。

做讲座也是种不错宣传方法。需要有足够的准备，回答客户的问题，否则就是个双刃剑，给客户留下不好的印象。

除了上述的宣传手法，现代社会，还需要网络的宣传，比如建设网站，连接到搜索引擎等。
我还见过不少经纪人邮寄明信片，印制挂历发给客户，冰箱贴。 总之，宣传的方法很多，主要根据目标客户来调整市场计划。以上是我对地产中介市场宣传的看法，还希望大家集思广益，相互交流经验，共同进步。

地产估价考试

地产估价协会网站,可以查询所有具体规定:
California Real Estate Appraisal : http://www.orea.ca.gov/

 
地产估价师等级分类及所需条件：
地产估价师分给4个等级，

初级Trainee, 居民房估价师 Residential, 注册居民房估价师 Certified Residential和注册估价师 Certified General

报名说明：http://www.orea.ca.gov/html/Lic_Hdbk.html#hhh

地产估价师职业简介 (Appraiser)

地产估价师制度历史:

美 国的资产评估经过百年的自行发展，于1989年联邦政府制定了第一部资产评估法律，首版专业评估统一准则是1987年由美国资产评估促进会 (AF)的特别委员会制定的USPAP,为全美资产评估执业的统一准则,1989年评估准则委员会(ASB)成立时,颁布为第一个准则。USPAP每年修 改、发布一次。美国的资产评估发展过程，有以下几点值得我们思考: 1、执业资格强调执业经历,本科学历,考试强调与评估紧密相连的学科。如基本评估原理应用、市场分析、成本分析、评估报告的撰写等。评估师分为临时、初、 中、高四等。 2、资产评估准则强调执业道德、评估方法和技术技巧,评估数据收集和修正。3、USPAP标准对评估复核、咨询规定了程序。

商业地产建筑规划原则

在美国，风格迥异的malll与各种被遗忘在角落的mall共存，展现了购物中心在其发展过程中的种种历史痕迹，向人们展示着商业竞争的残酷。在这些被遗忘的商业购物中心之中，一部分是因为经营不善所致，有些是缺乏成熟的商业规划而致。

适合市场的建筑规划，是在考虑购物中心经营规划基础上、结合建筑要求而进行的适度规划，具体而言，是将商业与建筑成熟而科学地相结合，融合商业的原理及客观规律，把这些科学的因子在单体项目中根据实地进行创造性的融合，最终使这些商业建筑成为一座城市的标志。

仔细研究美国mall，可以找出一些经验以借鉴。

历史上的三次房地产大泡沫

    美国：1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机

    日本：1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条

    东南亚、香港：1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁” 

    20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。　

转载: 你能否成为一个好的地产经纪人

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一般说来，地产经纪人要靠人脉积累。前两三年挣不到什么钱。所以，一般不建议开始就全职作房地产经纪人。

相对说来，年龄不是问题。四十岁，正是年富力强，大干一番的时候。

我的观察，一般好的经济人，有以下特征。

首先， 是人品。一个城市的华人圈子，就这么大。像DC这个地方，十五到二十万华人。大家口口相传。 你服务好了一个客户，后面能跟来三五个。你得罪了一个客户，完了，你至少损失十个以上的客户。

NMLS 贷款经纪认证考试

新的联邦和加州法律规定，2010年9月1号起，做贷款的经纪人不但要有地产执照 (California real estate license ) 还要加上联邦和加州政府的认证。以下是考试的说明连接:

NMLS系统,考试说明书

http://mortgage.nationwidelicensingsystem.org/profreq/testing/Documents/MLO%20Handbook.pdf

让客厅藏风聚气的风水十六招

      第一招方位
　　
　　客厅最好位於住家的前半部靠近大门的位置，以便直接吸纳从大门进入的气。如果必须经过一条走廊才能到达客厅，那堋走廊一定要保持整洁，而且照明一定要充足，以免阻碍气进入客厅。如果是夹层屋设计，客厅应位於下层。
　　
　　第二招格局

教你诊断你的生活风水好不好

　1、入门先见厨厕，退运之宅
　　
　　所有的屋子，入门必见客厅。现代的建筑设计，有时为了考虑空间的配置，一进门往往先见到厨房、餐厅或浴厕。这是阳宅的大忌，也不合常理，居住其中，家运必衰。

　　
　　2、房门对大门，耽于淫欲
　　
　　卧室门不可正对大门，否则易诱使居住者耽于淫乱色欲之中。

把哪间房做卧室最吉利？

　　一般来讲，人们选择住宅需要考虑的因素有地理位置、城市交通、周边配套、物业管理、小区绿化，以及价格因素，等等。随着人们认识水平的不断提高，一些有识之士在选择住宅时考虑的因素就更多了。

　　
　　他们对住宅的要求已经不是仅仅局限在上述几个方面。住宅风水的好坏，已经成为人们选择住宅时重点考虑的内容之一。
　　
　　风水，作为中国传统文化的一个重要组成部分，具有悠久的历史与传承。风水学所研究的是人与居住环境的关系，也可以说，风水学就是利用环境、改造环境的一门学问。

忌：屋多人少是晨星

有一种说法“房子要大，汽车要小”，一味追求豪华，甚至有的人独居很大的豪宅，但也有一家几口挤在一间不足600 sft 的居室里，这显然都是不适宜的。

如果住宅太小，则容易造成空气混浊，呼吸不畅，而致精神不振。如果住宅太大，则阳不胜阴，人气难聚，所谓寥若晨星，精神容易涣散，思想难以集中，故两者均非所宜。

在经济条件允许的情况下，购买面积大一点的住宅，住的宽敞、舒服一些乃人之常情，但亦有限度。宅书上说，室光多阴，意为防多而人少则阴气重。

风水学认为，住宅是要讲聚气的，面积过大而人口少，则人气过散，并不吉利，容易形成人不胜房—“房欺人”的格局。久之，人的气场散而不聚，阴气重而阳气衰，就会导致场态的失衡，这反而不如适当的人多房小比较吉利。

从现实角度来讲，住宅面积与人口比例适中，家人之间易有亲和感，容易增进家庭和睦，激励家人团结和奋发，且每个房间都会有用途，物尽其用，人得其宜，人宅相扶，家庭兴旺。

从另一方面来说，如果面积过大，家庭主妇打扫卫生就会负担过重。据专家说，一个主妇清洁的面积以60０~100０sft为宜。

寝室藏八卦 既生“气”又“招财”

睡眠原本就是为了消除一天的疲劳，并培养体力，以迎接明 天。在好的环境中入眠，活力自然涌现，但反之就达不到睡眠的真正意义。人在一天二十四小时中，不断受到周边各种“气”的影响，尤其是处于睡眠状态时更是毫 无防备。清醒时就算处于不祥之地，也有防御能力，但睡觉时就毫无招架之力了。寝室的最好位在本命卦的四吉方位“生气、天医、延年、伏位”上，若因格局问题 有困难时，不妨退而求其次，将床位或枕头置于吉祥方位亦可。

寝室何种格局才能提升财运

下面将提升财运的理想寝室格局介绍给大家，以供参考。如下：

家居装修风水：厨房和餐厅五忌

厨房与餐厅在家中占有显赫的位置，虽然只是做饭和吃饭的地方，但在风水上来讲是很重要的地方，也就是说厨房和餐厅的风水对于一个家庭来说要十分注意，这5忌千万别忽略了。
　　
　　一、布局
　　
　　餐厅和厨房的位置最好设于邻近，避免距离过远，耗费过多的置餐时间；餐厅不宜设在厨房之中，因厨房中的油烟及热气较潮湿，人坐在其中无法愉快用餐；厨房地面要平坦且忌比宅内各房间高。
　　
　　二、餐厅方位
　　
　　餐厅自身方向最好设在南方，如此一来，在充足的日照之下，家道将会日益兴旺；若餐厅内设置冰箱，则方位以北为最佳，不宜向南。

厨房中植物摆放的风水知识

      因厨房内飘浮微粒及烟尘较大给大家推荐几种适合在厨房中摆放的植物如兰花、桂花、腊梅、花叶芋、红背桂等是天然的除尘器，其纤毛能截留并吸滞空气中的飘浮微粒及烟尘。
　　
　　厨房内摆放一些植物不仅净化空气，改善入厨人的心情，让你可以做出上好的料理来，更可催旺厨房风水增加财运，下面是一些厨房摆放植物的风水知识。
　　
　　厨房位于南方，摆放观叶植物有助于储蓄。厨房位于南方受强烈的红太阳气了，不知不觉会有乱花钱的倾向。观叶值物可以缓和太阳气了，减轻乱花钱的倾向，有助于储蓄。
　　
　　厨房位于东方是大吉，若在其它方向，可在桌上，电冰箱附近，摆放红花有利于保持身体的健康。
　　
　　房位于西方，在窗边摆放金黄的花、水仙及三色紫罗兰，不仅可挡住夕阳的恶气，也能带来财运。
　　
　　厨房位于北方时，摆放粉红，橙色的花，可为室内增添活力。

卧室空间风水11禁忌 家居布局千万别疏忽

      卧房是家中最重要的房间之一，良好的卧房风水可使家庭和乐，身体健康，婚姻美 满，财源丰富。卧房首先看重的是要有足够的阴能量，以营造适合休息和睡眠的空间，且不可存有煞气，才能安心入睡，睡得好，自然就有精神赚钱。卧房是家中最 具个人特质的空间，在布置卧房时只要注意以下不宜之事项，就可以轻松拥有卧房的开运好风水。

　　
　　1.卧房不宜无采光功能

　　
　　卧房内最好有对外窗户，一来有采光功能，晨昏辩、日月明、阴阳不倒置，会培养出优良的磁场及动力。窗户的设置可不是越多越好，窗户虽有将秽气排出屋外 的功能，但既然是气口，也有引煞入室的可能，房间内若窗户过多，可以加上窗帘遮挡，可提升房中的好运磁场，对于西晒等令人不适的光线，用厚的窗帘也能有效 控制。

六种路旁住宅的风水影响

      现代人都喜欢住宅周围有通往市中心的道路并四通八达，这样可以使交通更加便利。实际上，从风水学的角度上讲，并非所有在路旁的住宅都好，即使是环抱形的路也要分析具体情况。交通顺畅固然是好事，但如果选择的道路形态不佳，也会对居住者产生不利的影响。


  （1）反弓路
　　住宅前面的道路或河流适逢U字形转弯处，使住宅环抱其中，这在心理上会有稳定的感觉，利于增强生活信心，适宜居住。而在U字形外的住宅，也就是古人所说的“反弓”形道路，就会缺乏一种安稳的感觉。

（2）高架桥
　 　住宅前后左右不宜有高架桥。高架桥上的车辆对居住者造成极大的干扰，对健康很是不利。一方面是因为高架桥上的车辆不是加速上桥就是快速下桥，所产生的 尾气必多、噪声也大。另一方面是快速行驶的车辆不断冲击住宅磁场，使得住宅磁场难以平稳，从而不断的干扰住户。所以，高架桥对住户所造成的影响更甚于“反 弓”路。

住宅风水--左青龙右白虎前朱雀后玄武

      关于龙的传说有很多，龙的出处也有很多的说法，有的说是由印度传入的、有的说是中国星宿变成。印度本身是在龙神的说法的，但龙在印度的地位是不高的，也是有实物的——蟒蛇。
　　在五行学说盛行的年代里，慢慢的也开始流传著有关青龙的故事；五行家们照着阴阳五行给东南西北中配上五种颜色，而每种颜色又配上一个神兽与一个神灵；东为青色，配龙，西为白色，配虎，南为朱色，配雀，北为黑色，配武，黄为中央正色。

　   

美国自己买地建造房屋的分析

利：

1) 一般 Builder 造了房子 (SpecHouse)以后，在卖掉以前都有一年左右的空置期，房市特好的地方除外，空置期间，10%左右的利息(Business Loan, higherthan mortgage rate) 加在买主头上。哪怕你不买他的 Spec House, 10%仍然算你头上。

2) Builder 造的样板房，一般有2-3幢，每年10%利息分摊在那年卖掉的房子上。

3) Builder付给经纪4-5%，加在买主头上。这三样一算，已经快20% 的Overhead 省下来了

美国物业税

物业税在美国属于地方税的范畴。地方政府确定其物业税税率的方法如下：


　　（1）对其辖区内的财产进行估价，确定应纳税财产的价值，在减去物业税税收减免数额后，确定应纳税财产的总价值。

　　（2）地方政府确定其下一财政年度的预算总额，以及除了物业税以外的其他收入总额，两者的差额就是该政府要征收的物业税总额。

美国民用住宅的种类

1.独栋屋（single family house）：

独 立的建筑，建筑围墙不和邻居公用。一般为1-3 层楼的建筑，有些地区新修的独立屋由于土地有限， 所以有的可能建成四层的， 院子很小或者没有院子。 老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。独立屋约占目前在美国销售的非公寓群住宅中的87%左右，它的特点是业主拥有较大 的土地，并对此土地有全权得使用权，作为独栋别墅的业主，所有的事情都可以自己作决定（在合理范围内），从房屋外型风格、庭院改善以及家庭生活习惯到建造 花园，游泳池，网球场 ，饲养宠物等等。 当然，业主还须支付房屋修理和日常维修的全部费用。独立别墅通常适合业主买来自住的， 可以根据个人的喜好，打造自己梦想的家园。独栋屋可分为完全独立（detached single family house）就是完全和邻居分开，没有墙壁连接， 和连接式独栋屋(attached single family house)， 中间有一堵墙和邻居连接。

美国房地产权保障制度

房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租以及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。什么样的房地产算产权清楚？如何保障产权？

一、产权清楚的含义

　 　在美国产权清楚一般包含两方面的意义：一是产权的合法性，指业主对房地产具有确定无疑的产权，无 其他人对其产权 的合法性提出异议；二是产权的市场性，指是否具备足够的证明文件依法确认业主对房地产的产权，以保证房地产顺利进入市场。具有合法的产权不一定具有市场 性，如一些丢失资料或年代久远资料不全的房地产，虽然其产权是合法的，无他人提出异议和主张权利，但其市场性是不好的，因为在房地产交易时，卖方无法提供 足够的证明材料让买主确信房地产权清楚，因此，这样的房地产进入市场就会有困难。

美国房地产交易相关法律条款探讨

终止合同权（Termination Option）

房屋买卖对于大多数美国人来说是一生中最大的一笔投资，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了保护消费者(买主)的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一个或者类似的重要的条款，称之为，(简称Option)，这一条款对于买主非常重要。

这样的条款在美国各州类似但也有差异，以德州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内(7-10天，有些州可达15天)可以以任何理由解除合同，定金将如数退还给买主，买主损失的只是Option Fee(50-100美元)，Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。

在Option期间，卖主不可以再和其他的买主签约，而买主可以无条件的终止合约。这一条款对买主非常有利，一般是买主在这期间请专业的房屋检查师(Home Inspector)做全面的房屋检查，如果发现有重大问题，诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方，买主就可以单方终止合同，定金退回。在大多数情况下，只检查出一些小的问题，这时买主会要求卖主做一定的维修，往往卖主会接受买主的要求，把损坏的或不工作的地方修好。

美国各州类似的条款让买主有充分的时间考虑和审核房产，保护了买主的利益。

美国地产产权探讨

独立房地产产权

　　1.自由拥有的产权（Freehold Estates）。产权人在自己的有生之年或更长的时间（永久性）拥有的房地产权利。

　　（1）绝对所有权（Fee Simple Absolute）。其法律解释为：绝对所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权，在其有生之年对房地产具有绝对的、无条件的处置权，并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。绝对所有权是一般人所想像的房地产的最大的权利，它由所有者绝对控制，但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)。

短售屋 Short Sale

房屋的Short Sale可以理解为“亏损出售” 。也就是说﹐房主欠的贷款远比房屋的价值要多。例如﹕房主欠款$50万﹐可房子只值$30万。贷款银行是房屋的实际拥有方﹐因此银行同不同意Short Sale是出售过程中的关键。 

短售屋的购买要较普通房屋销售复杂。 首先要先在的屋主同意后， 将左右材料提交给其贷款银行进行审核， 批准后方能出售。 由于银行有自己的操作程序，所以在完成该程序前，没有人知道银行是否会最后同意， 还有能够批准什么价格。时间上， 短售屋需要一个月到半年的时间不等，有的会更长。 

因为银行会考虑几个因素﹐首先当然是屋主的信用状况﹐包括有没有其他担保人可以首先求偿﹐还要了解屋主无法偿 还的原因是什么。例如﹕被裁员﹐离婚﹐疾病等等不可预见的事件.可能屋主还是有心要维护自己的信用﹐那银行的风险或许较小。如果财务危机来自不当投机﹐那 么银行的风险就很大。

近几年来短售屋在市场的比例持续增加，在今后几年内还会维持这个趋势。 很多短售屋的价格都低于市场价格。 我们团队拥有短售屋销售认证，非常了解短售屋内部操作，不管是出售，还是购买， 都为客户争取最大的权益。

美国房屋产权再探讨

上一篇讨论了美国房屋产权。点击查看

一般选择哪种产权，有如下的考虑：

1.  是自己一个人买房还是和别人共同买房？

2. 继承财产应该怎样转移？

3. 是否要将个人其他财产和房产的责任分开？

4. 投资的目的，是自住还是投资出租？

美国房地产相关税收探讨

下边是在美国地产会产生相关的税收：

美国房产税 (Real Estate Tax or Property Tax)


房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。大部分地产税是当地县政府(county)主管征收的, 而不是美国联邦来征收，税率由每个州的县政府自行决定，高低不等。多数是房子价值的1-1.8%之间。有的州的地产税相对较高， 比如德州。但如果是投资土地，地税则要低许多。
如果你仔细看地产税单，上边列了支持地方市政建设的税额，还有支持附近社区学校等公众设施的税额，有的地方还要付城市税。

什么叫Escrow

Escrow 是英美法系中一个民商法范畴的法律名词，它的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据。由于它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任、保 障 合同履行的功能，因而被广泛采用，而且无论其内涵抑或外延均得到很大的扩展，被赋予新的法律特征，成为一项法律制度，其核心内容为：债务人或出让人或承诺 人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人(通常也称作Escrow代理人，下文简称第三人）保管，当约定的条件成就时或者法律事件发生 时， 由该第三人将其保管之书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。据此，我们知道，只有约定的条件成就时，如文件已签署或钱款已支 付或货物已交付等，或者约定的法律事件发生时， 如某人死亡或丧失行为能力等，第三人才能将其保管的书面文件、契据、 钱款、证券或其它财产交给指定的债权人或受让人或受诺人，否则应返还给本人。 

在美国的房产交易过程中，Escrow公司的角色是保障买卖双方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美国并不是所有的州的房产买卖都要经过Escrow公 司，但在加州，Escrow公司是被要求必须使用的。

不同意地产税额怎么办？

每年由房产所在地的县政府估值官(County Assessor ) 对房产进行估价，然后发通知给屋主。如果你收到估值单，但感觉估值官写的价格比你认为的要高怎么办？

不要紧，你可以个估值官进行沟通。如果你的物业是自住的房产，你可以收集三个和你地产相同或者相近的物业，做一个表格对价格，面积，房间数，土地面积等因素进行比较，适当加减价值，然后得出你所认为物业的价值。

举个例子，估价官评估你家物业70万，但你不同意估价官所列的数值。你可以给估值官写信，说明你不同意估值官所列的价格，写出你所认为的价格及理由。合理的理由很重要。你可以收集你家附近有三个物业在半年内出售，同样都是4房3浴，你的物业是在同一个学区，售价范围从40万到50万，打印出这三个物业的地产编号，价格，面积，房间数，写上你认为你家物业价值45万，然后寄给县政府估价官等待回复。一般估价官会酌情减少物业价值。 

在你还没有收到估价官的消息，地产税（Property Tax）到期时，还是要按时交的。等估值官回复后会多退少补的。

IRS关于地产税收信息网站

税务法规网站 IRS Website

• Pub. 530 Tax Information for First-Time Home Buyers
• Pub. 587 Business Use of your Home
• Pub. 936 Home Mortgage Interest Deduction
  

明年起中国老人试行抵押房产 换养老金直到去世

中国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。

昨天，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

将“养老问题”分解到多部委

购买新建房的小常识

很多购屋者都会中意新建房，因为新建房从来没有人住过，不过会用别人用过的橱柜，地毯，卫生间。新建屋很多房子的设计理念都跟的上时代，在采光，节能，环保 等方面表现突出，很多都使用新型的材料， 让人居住舒适。在如今市场恢复时期，购买新建屋是一个不错的选择。以下就是购买新建屋的小常识：

海外投资美国房地产探讨

您想购置的房产类型和所在地区取决于您将对房产的使用方式。一个好的起点是先认真考虑在美国购房的目的：

·购置房产用于“以房养学”为即将出国留学的子女投资

·购置房产用于居住甚至当作第二个家

·  购置房产用于出租

·购置房产修缮后出售

房产投资盈利后

      这有一个案例供大家参考，投资者买了一栋投资房， 之后马上出租到现在。如果按现在的市场价卖出去，大概能赚几万。但投资人又考虑要交所得税，所以不知如何是好。 

判断房子是否会升值的六个迹象

在近两年的时间里，美国房价急剧下滑至2003年之前的水平。如今，美国各地住房市场正显现出持稳的初步迹象。

当然，每个住房市场都是区域性的，彼此之间存在显著差异。但房屋所有者还是可以根据一些指标，判断他们的住房是否会升值。以下就是你房子将要升值的6个迹 象。

选租客的经验

最近论坛上网友贴一些房东被告的案例。这些对做房东的都是很好的提醒。其实，这一类麻烦租客的行为都是有惯性的。通常是不止一次有这样的行为。通过认真而合 法的信用调查程序，尽管不是百分之一百保证，但是已经可以很大程度消除这种麻烦租客的。现在根据我自己的经验和学习，给大家一些参考意见和做法。同时，再 举些例子讨论一下查租客信用的重要性。

房东选择租客时首先要注意的是公平对待所有申请人，以防止被告歧视。怎么做到公平？我先介绍一下相关的反歧视法，然后介绍做法。

如何选择一个好的租客?

如果您一直是地产投资的热心者，手上有好几处地产，房价上上下下对投资人来说短期内都无所谓，地产是不动产，投资人坚信明天是美好的，但是地产管理令人头疼，租客不是 不好找，可找来的是付了这月要下月催的租客。其次是房子会被弄得乱七八糟。如果平时事情很忙，没有时间去管理，如果房子管理这么难, 我们是不是应该转移投资？

出租收益的再投资

如果出租房有positive Cash Flow，可以在自己经济状况许可的前提下，把剩余的钱投资到另一栋房子，也许这是比支付贷款更明智的选择，特别是你能找到另一栋能Cover 每月贷款额的出租房。因为房子如果用来出租，每一块用来付利息和维修的钱都可以用来抵税。在你准备投资另一栋出租屋时，要保证自己有足够的储蓄能应付一些 突发情况：象房屋需要维修，房客突然搬出去等等。由于你是刚买房来出租，买到第五栋时你需要“停一停”，以便有时间来管理你的财产。一旦你觉得已经游刃有 余，你就可以“大刀阔斧”向前进了。　

贷款预审及贷款说明

在美国大部分人买房子都是靠贷款。以下是对贷款简介：

制定购房贷款计划：

在买房前，需要和你的贷款经济人进行沟通， 根据购买能力来制定购房贷款计划。 一般可以用买主的贷款申请表(Loan Application)来完成。这个表格是分析资产（Assets），年收入(Gross Annual Income) 还有负债（Liabilities），负债包括汽车贷款，信用卡未付欠款，以及其它债务,另外还需要了解贷款申请人的个人资料，工作情况，还贷能力，身份 状况等。 在申请表上财产(Assets) 需要显示出来，要求存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人会根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房，买主经济状况表就 是卖主唯一的依据，所以很多时候在报价时一定要附上这份表。

贷款程序

确定你的客户可以借用多少钱：
这分两个部分：1。你的客户每月能够负担得起多少月付？2。根据客户的信用分数，工作记录，每月收支情况，财务目标来确定银行或者贷款投资人可以借出多少贷款？
抵押贷款经纪人可以帮助你回答第一个问题，并通过询问几个简单的问题提供给你几种不同的贷款“方案”。基于标准的贷款准则，可以发现什么贷款项目最适合你的客户。

免费的信用报告

贷款就要找银行借钱，银行借不借，借多少给你，你的信用记录有很大关系。记得以前刚来到美国的时候，问美国同事，刚来美国的人最重要是做什么？他不加思索的回答 说：建立信用！随着岁月的积累，我们的信用已 经累计到了一定程度，定期检查一下信 用是有必要的，并要努力提高自己的信用评分。

美国房地产抵押品种及抵押服务

一、房地产抵押品种创新

　 　为了降低抵押风险，使房地产抵押适应经济形势的变化，同时满足购房者不同的贷款要求和投资者的投 资愿望，目前美 国房地产抵押市场上，抵押品种可以说是百花齐放，不断创新。如仅联邦国民抵押协会（Federal National Mortgage Association, 简称FHMA，俗称Fannie Mae）推出的抵押品种就有十几种。

美国住房抵押贷款市场发展历程

美国的住房抵押贷款市场整体上可划 分为一级市场和二级市场。一级市场是指借款人以所购房地产为抵押，向贷款人借款的市场。二级市场主要是为抵押贷款 发放机构提供补充资金的市场，贷款机构可以将所拥有的抵押贷款资产直接出售给中介机构获得销售收入，或者自己组建抵押贷款资产池并发行证券融资。

如何提高信用分数

首先订阅你的信用报告。 你可以到这个网址 www.annualcreditreport.com Leaving the Board每12个月订阅一份免费的信用报告。 或者打电话到877-322-8228。 如果选择邮寄的方式，请填写 Annual Credit Report Request Form 表格并寄到Annual Credit Report Request Service, P.O. Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281.

如果信用分数不理想或者想得到更高的信用分数，取得好的贷款利率可以参考以下方面：

从哪里贷款？

大部分的人买房子都不是付全现金，所以都需要贷款，那么贷款有哪些选择？从哪里贷款？什么样的贷款项目最适合？

不幸的是，这里没有标准答案， 因为最好的选择要根据每个人的具体情况量身定制， 比如你想买什么样的地产，你想持有地产多长时间，等。你可以从下边渠道获取贷款：

让您的房子更吸引买家

随着房地产交易的日益频繁﹐几年前一门新兴的行业在加州兴起﹐而且快速在全国普及——房屋装扮(Home Stage)。房屋装扮不同于房屋装修﹐也不同于房屋装璜。房屋装扮仅仅是为了卖房子而衍生出来的行业。它的目的在于让您的房子给人产生最好的第一印象。 它重点强调两点:第一是空间(Space)﹐第二是风格(Style)。

四种定价手法让你迅速卖掉房子

如果你打算在目前低迷的经济中，卖掉一辆汽车或一个房子，请确定你定出的价格是正确的。 作为消费者，我们很少有足够的贩售经验，因此如何定价就成为卖房前最重要的功课。

　　卖房时想要增加买家找上你的机会，华尔街日报的地产专家克莱门兹 (Jonathan Clements) 建议，下列四种定价手法值得你采用。 

卖房的情绪管理

有过买卖房屋经验的人也许会注意到，地产经纪在你买房子的时候，向你推荐会用"home"，安家这些词， 但是在你卖房子的时候就用 "house"， 房子。 里边的原因是，买房子往往是情绪推动进程，产生结果。 而卖房子则是需要要理性和冷静的。

在卖房子的时候，你需要把你的房子想成是一个交易商品，你的目标是把你的房子推销给买房子的人，让他们觉得这个房子是他们未来的家，而不是你的家。 如果你没有认识到这一点，你也许要花比被人更长的时间把房子卖出去。

所以卖房子的第一件事就是理性的思考，剔出对房子的感情。 

卖房准备-修理清洁-门窗

检查所有的窗户，看看是不是都能够很容易的开关，插销是否 还好用。如果开关困难，可以去杂货店里买些润滑剂喷在上边。然后检查窗户上有没有裂缝，漏风的情况，如果有就需要把窗子的零件进行更换了。如果窗子不是双 层的，条件允许下，最好换成双层塑钢窗，这种窗子可以隔音，保暖，对于现今绿色居住概念的流行的趋势下，越来越多的人会想用双层塑钢窗。

卖房准备-修理清洁-水管

在卖房之前不用大规模的装修，可以把墙和门窗刷新一下，让房屋焕然一新。但是，各个损害的地方是需要修理好的。

水管的修缮清洁

卖房准备-修理清洁-是否粉刷外墙

是否要粉刷外墙，很多人在要卖房的时候都会纠结。很简单，如果你有条件，从街对面看自己的房子，你是不是感觉你的房子看起来很旧，让人觉得看累了。你要有这样的感觉，那最好刷刷墙。

卖房准备-修理清洁-庭院

庭院式房子很重要的组成部分，也是买房人看中的地方。和邻居比较一下庭院， 看是不是在平均水平上，如果不是，也很简单。去lowes, homedepot或者其他苗圃买些绿色灌木，种在你的院子里就好了。

卖房准备-修理清洁-外部

房子外部的修缮及清洁应该留到最后来做，主要有两个原因，首先屋里的工作比较简单，容易完成。在做室内修缮清洁的时候，可能会想到些怎么更好的销售自己房屋的主意，包括怎么装修房子外部。另一个原因是房子外部非常重要。

卖房准备-修理清洁-墙壁油漆和地板

首先检查所有的屋顶，看看上边是否有水迹，这些水迹也许是墙里边的水管漏水造成的，亦或者是屋顶损坏，漏雨造成的，不管怎么样，检查漏水的地方并且完全修好，如果买房的人看到有漏水的地方，会对他们的房屋购买造成很大的影响， 很多人不愿意花额外的精力去修房子。

卖房准备-修理清洁-后院入口

后院里有游泳池或者按摩池，在让买房人看房子前就要把水清理干净，看起来要清澈见底，没有树叶，虫子在水里。要是有宠物的，清理宠物的玩具还有粪便， 有孩子的，后院免不了有孩子的玩具，比如汽车，临时秋千，围栏什么的，尽量把这些东西收起来，这样原子会看起来整洁清楚。

卖房准备 -清理房间

厨房在整个房子中是很重要的部分， 所以需要重点清理。

主 要是把台面上的东西全部收起来，有些人喜欢把东西都放在橱柜里边，问题在于，看房的人会把橱柜打开，看看橱柜的尺寸，还有他们的东西是不是能够放的下。 如果看到橱柜里边塞满了东西，杂物，会给人留下坏印象。最好把杂物，厨具都放在盒子里然后找储藏仓库(public storage)先暂存起来。如果没有条件搬到储藏仓库, 那就先暂时放到车库里边。

卖房 listing的网站和媒体

卖房需要listing, 越多的listing可以让更多的buyer看到，减少房屋在市场的时间，尽快卖出，而且越多的buyer出价，更能把房子卖个好价钱。以下是卖房宣传的媒体，可以到搜索引擎按照关键字查找：

卖屋定价

售房过程就像是场战斗，卖主的最大目标是要卖出最好的价钱，争取最大的利益。卖主的关键武器之一就是正确定价。

定价过程是讲科学的，还挺艺术的。可供选择的定价方法并不多，卖主应借助地产经纪人，将类型、质量、数量，最近卖价与市场趋势相结合，知道地产市值，作出专业的判断。

出售的房子要适合每一个人

如果你知道哪儿有卖房子的，可以去看看别人是怎么装饰待出售房屋的。也许你会在房间里看到一个篮球，或者一个花瓶，但是你看不到这家人的家庭照片。 

卖房子需要让买房子的人感觉到这里是买房人的家，而不是他们来你家做客，所以，很个人的东西尽量要收起来。

把这些非常个人化的东西整理，装箱，比如家庭照片，收藏品，纪念品，个性化的摆设等。可以租一个临时的仓库，每个月花$30到50块，不要把所有的东西都放 在车库，或者阁楼，因为看房子的人还是会看到你的车库和阁楼的。同时，这也是为你卖房子搬家做准备。

卖掉房子，一套不剩！

卖掉房子，一套不剩！

国世平，清华资本经营（投融资与公司管控）总裁班的授课老师，为清华资本经营总裁班授课《资产证券化与投资银行》；现任国家发改委顾问、深圳市政府经济顾问、深圳大学当代金融研究所所长、教授、博士及博士后导师。

国世平曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌80%。

在去年，他做的四个预测，三个预测全部应验。第一个预测，煤炭及大众商品价格很快就要暴跌，应验；第二个预测，黄金很快就要暴跌，应验；第三个预测，银行里缺钱，应验；他的第四个预测是房地产很快就要崩盘……

以下内容为国世平教授为资本19班的部分授课内容！

North San Jose 将建万人大楼

圣何塞 - 圣何塞史以来最大的写字楼项目，标志性的房地产公司佩里阿里利亚加 Peery Arrillaga 已提交计划在 San Jose 市以北建设 200万平方英尺的大楼，可容纳多达10,000人工作，市政官员于星期一向外界发布此信息。

供应增加利率上升 旧金山湾区房市降温

旧金山湾区房价飙升，房屋供不应求，民众疯狂抢购的现象已降温。

今年3月以来湾区待售房屋数量回升，房价暴涨的情况已减弱。有些买家害怕房市出现新泡沫，也忧虑利率高涨，都搁置购房计划。

美国房产网站ZipRealty执行长贝克（Lanny Baker）说，湾区房市过热，现在略微降温，不失为可喜现象。

中国人美国购房最爱地区之旧金山湾区

旧金山湾区是美国加利福尼亚州北部的大都会区，位于SanPablo 河出海口的旧金山湾四周。这个地区包括9个县市，拥有700多万人口。主要有三个大城市：旧金山、奥克兰、圣何塞, 和众多各具特色的小城市。旧金山湾区为美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，总人口数在700万以上，该地也是美国人均所得最高的地区之一，同时也是中国人 最爱的美国购房区域之一，有人说旧金山湾区集中了全国大概一半以上的精英人物，可见其人杰地灵。

旧金山湾区按地域可划分为以下五个区域：